Для чего нужен договор аренды помещения

Содержание

Как составить договор аренды

Для чего нужен договор аренды помещения

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Зачем нужен договор аренды?

Для чего нужен договор аренды помещения

С оформлением правильного договора между двумя лицами всегда непростоодно из лиц непременно окажется то слишком ленивымто слишком наивнымто слишком юридическим.

 Однаков том случаекогда вы вступаете на полный недомолвок и хитростей рынок недвижимостився эта документоведческая прокрастинация должна волевым усилием заканчиваться раз и навсегда

Рисунок: Екатерина Васина

Укрепление чувства собственной житейской небезнадежности можно начать, узнав разницу между понятиями «договор аренды» и «договор найма».

То, что считается арендой квартиры на языке простых смертных и в понимании Гугла/Яндекса (один человек снимает квартиру у другого человека), в юридической реальности называется наймом и соответственно обязывает физических лиц заключать договор найма жилого помещения.

В обязательной читательской программе будущих потенциальных съемщиков квартир должна оказаться как минимум 35 глава Гражданского кодекса РФ, детально регламентирующая этот процесс.

Во-первых, этот текст позволит понять, какие именно ваши имущественные интересы должен защитить договор найма квартиры в самом пессимистическом варианте развития событий.

Во-вторых, вы станете увереннее ориентироваться в перечне действующих лиц этой юридической интерлюдии: «собственник жилого помещения», «наймодатель», «наниматель», «сонаниматель», «поднаниматель», «временный жилец» и прочие.

Итак, заключая договор найма квартиры, вы получаете временное право владеть и пользоваться изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания.

Кроме того, к вам логичным образом отходит право пользоваться общим имуществом многоквартирных домов, куда относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общедомовое оборудование за пределами или внутри квартиры.

При этом 676 статья Гражданского кодекса лаконично подчеркивает, что ремонт всех общедомовых объектов и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире, остается обязанностью наймодателя.

Если вы не собираетесь жить в съемной квартире в одиночку, то стоит заранее четко определиться с законодательным статусом всех остальных ваших соседей по съемной жилой площади.

Если в долгосрочном договоре найма в качестве нанимателя прописано одно физическое лицо, то именно этот человек будет нести на себе полную ответственность за состояние квартиры и сохранность имущества.

Он же отвечает за действия людей, постоянно проживающих вместе с ним, если они не готовы нести солидарную ответственность перед наймодателем и выступать сонанимателями.

Еще одна категория пользователей съемного помещения – это временные жильцы, которых по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя можно бесплатно подселить к себе не более чем на полгода и, что удобно, выселить по первому требованию в течение семи дней, если срок их пребывания не был заранее четко оговорен.

Наконец, вы можете (опять-таки с обязательным уведомлением хозяина) временно передать снимаемое помещение за деньги другому физическому лицу — поднанимателю, однако ответственность за его действия всё равно останется на вас.

Одно из главных ограничений заключается в строгом соблюдении норм общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Еще одной интересной деталью договора найма жилого помещения является вопрос о его ремонте.

Если договором не указано иное, то Гражданский кодекс по умолчанию предписывает нанимателям заниматься текущим ремонтом, а наймодателям – капитальным.

Зато никакие глобальные перепланировки или переоборудование жилого помещения, которые существенно изменяют условия проживания, хозяин не может делать без согласия своих нанимателей, что, конечно, является приятным законодательным бонусом.

Неочевидно важной деталью договора найма жилого помещения становится срок его действия. По закону мы должны заключать такой договор не более, чем на пять лет, и этот же период действует по умолчанию на договоры без точных дат.

Однако, если срок действия договора составляет меньше одного года, то к нему автоматически становятся не применимы некоторые статьи 35-й главы Гражданского кодекса – например, о возможности вселения временных жильцов, сдаче в поднаем или замене нанимателя в договоре.

Именно поэтому, несмотря на огромное количество бродящих в интернете типовых шаблонов таких договоров, без минимальной юридической консультации вам все равно будет сложно обойтись.

Ведь действующее законодательство достаточно четко определяет правила игры: если какие-то нормы по сдаче/съему жилого помещения закреплены в положениях закона, то, какие бы формулировки не придумали хозяин и наниматель в договоре друг с другом, юридическую силу будут все равно иметь пункты Гражданского кодекса.

Правда, для простых смертных все равно кое-где оставлена юридическая лазейка: некоторые статьи закона содержат многообещающую приписку «если договором не предусмотрено иное» и их таким образом можно скорректировать в свою пользу.

Остается только разобраться в многочисленных редакциях этих статей и поправках к ним, часть которых то утверждается, то отменяется – видимо, чтобы рынок недвижимости все время держался в тонусе и не терял своей захватывающей креативной составляющей.

Собственно, помощь юриста пригодится вам именно на этапе составления текста договора, где помимо традиционных параграфов (права и обязанности сторон, порядок расчетов, срок и условия действия договора, опись имущества и так далее) могут присутствовать и другие пункты, которые аккуратно называют «дополнительные условия». Именно здесь у вас остается пространство для маневра, особенно, если вы намерены вселиться в квартиру с ручной обезьянкой или смонтировать в ванной клавишно-духовой орган для камерных домашних концертов.

К тому же, оценив требования, которые законодательно выдвигаются к хозяину квартиры и к вам как будущему ее нанимателю, вы неожиданно поймете, что закон эффективнее отстаивает и защищает именно ваши интересы.

Скажем, при подписании договора наймодатель обязан документально подтвердить, что жилое помещение не является предметом судебного спора, никому больше не сдано и не выступает предметом финансового залога.

В обязанностях нанимателя – своевременная плата, сохранение в целости имущества и соблюдение чистоты. И даже сама процедура выселения нанимателя из квартиры раньше срока прописана в 687-й статье ГК РФ таким образом, что на практике это может занять больше года.

Честно говоря, весьма непривычно и приятно сохранять подобное стратегическое преимущество. Его точно стоит закрепить надолго – хотя бы на бумаге.

Мария Ерохина

17.09.15

Источник: https://knowrealty.ru/zachem-nuzhen-dogovor-arendy/

Важные моменты на которые нужно обратить внимание арендатору

Для чего нужен договор аренды помещения

 Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности  по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре.

При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е.

ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).

Коммунальные услуги оплачивает арендатор

Если договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:

  • по коммунальным услугам:
  •  узнать стоимость коммунальных услуг за месяц для вашего помещения;
  • уточнить способы, сроки  и место оплаты;
  • снять показания с установленных счётчиков, указав их в акте приёмки-передачи помещения;
  • зафиксировать дату последней поверки счётчиков;
  • затребовать у арендодателя копии договор с организациями, предоставляющими коммунальные услуги  данному  помещению, с некоторыми перезаключить договора;
  • узнать, кто осуществляет вывоз мусора, заключить с ними договор, определить место сбора мусора.

Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:

  • номера телефонов диспетчерских служб, которые принимают вызовы при внезапной аварии;
  • провести сверку расчётов по коммунальным платежам собственника имущества и служб ЖКХ;

Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммарную нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей. Некоторые собственники помещений предлагают взаимовыгодные условия сотрудничества. Среди таких компаний – New Life Group.

Прием-передача арендуемого имущества

Составляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.

Потолки

Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 – 12,0 метров.

Подсобные помещения

К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:

Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями  по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами.

Безопасность при пожаре

В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования.

Связь

На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи.

Электричество

При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций.

Режим работы

Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает.

В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами.

Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы.

Передача ключей и замков арендатору

  Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении.

Реклама

Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника.

Автопарковка

Наличие автопарковки это не только непременное  условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь.

Реквизиты

  Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом.

И напоследок  арендодателям, быть всегда на связи с арендатором,  не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора.

Источник: https://arendaexpert.ru/chto-neobxodimo-znat-arenduya-pomeshhenie/

Аренда: как составить договор найма – Аренда – Журнал Недвижимости

Для чего нужен договор аренды помещения

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma/

Как и для чего заключать договор аренды жилого помещения?

Для чего нужен договор аренды помещения

Многие сталкиваются с арендой жилья в наше время. Чтобы не попасться на «удочку» мошенников и обман, стоит подтверждать сделку документационно и заключать договор.

Расскажем, для чего необходим договор, как его верно заключить и что предусмотреть, а также определим, что войдет в обязанности арендодателя и нанимателя согласно законам.

статьи:

Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором

Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.

Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу – но только в пользование, а не в полное владение.

Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:

  1. Арендодатель. Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
  2. Арендатор.

    Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.

Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.

Это – неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.

Как в СПб сдать квартиру безопасно, и где найти хороших жильцов?

Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон – неважно, являются они физическими или юридическими лицами:

  1. Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре. Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду.

    Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.

  2. Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя.

    В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.

  3. Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки.

    Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону.

    Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.

  4. Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем.

    Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.

  5. Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества.

    Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.

  6. Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду.

    Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.

  7. Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
  8. Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге.

    Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.

Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ – или это делает за них нотариус.

Сроки действия договора аренды квартиры – можно ли его продлять, досрочно прекращать и т.д.?

В зависимости от длительности договора подразделяются на несколько видов.

Перечислим, какими бывают договоры и каковы их сроки:

  1. Краткосрочные. Обычно заключаются на несколько месяцев, максимум 1 год.
  2. Среднесрочные. Длительность таких документов составляет 1-5 лет.
  3. Долгосрочные.

    Время заключения таких договоров минимум 5 лет, а максимум – 49.

  4. Бессрочные. Срок документа не определяется.

Договор не обязательно заключать у нотариуса.

Он вступит в силу, когда стороны его подпишут.

Письменная форма договора аренды является не обязательной, а желательной. Если вы не хотите, вас никто не заставит заключать сделку и составлять документ.

В соответствии со статьей 683 ГК РФ, если в договоре был пропущен вопрос о сроках, то автоматически считается, что он заключен на 5 лет.

Как формируется плата за аренду жилья в договоре – что предусмотреть?

Стороны должны решить до подписания договора вопрос о том, как будет происходить оплата за аренду жилья.

Лучше включить этот нюанс в договор аренды, чтобы потом не возникало споров.

Существуют два способа оплаты, о которых стоит знать арендатору и арендодателю:

  1. Наличными средствами.
  2. По безналичному расчету.

Конечно же, сторонам стоит решить самим, какой вариант им лучше.

Перечисленные способы оплаты могут подходить, когда в сделки участвуют и физические лица, и юридические.

Расскажем, что предусмотреть при выборе способа оплаты и включении в договор пункта о стоимости временного жилья:

  1. Заметьте, если у некого лица имеется в банке счет, он все равно может выбирать, как ему удобней оплачивать арендную плату. Его выбор может пасть даже на первый способ оплаты – «наличкой».
  2. Конечно же, предприниматели чаще всего выбирают второй вариант расчета, так как следует отчитаться за расходы или наоборот доходы.

    Чтобы не возникало проблем с оплатой, советуем взвесить все «за» и «против», а затем выбрать выгодный вариант.

  3. Физическим лицам проще платить за квартиру «наличкой» и передавать средства лично в руки арендодателю.
  4. В договоре следует указывать не полную стоимость за период, на который будет снято помещение, а за месяц.

    Например, ежемесячная оплата аренды квартиры составляет 5 000 рублей.

  5. При передаче средств всегда просите хозяина жилья расписываться за полученные средства. Можете составлять дополнительные расписки.
  6. Сторонам не рекомендуют заключать длительные договоры с фиксированной оплатой, так как ценовая политика на рынке аренды нестабильна.

    С одной стороны, наниматель сможет в любое время подыскать жилье себе дешевле, если произойдет падение цен. С другой стороны, арендодатель не проиграет, если наоборот цены вырастут.

  7. Скидки лучше не указывать в договоре.
  8. В документе стоит прописать, входит ли в указанную сумму оплата расходов за услуги ЖКХ.

Формирует плату за аренду обычно арендодатель, так как он сам оценивает стоимость своего жилья и условий проживания.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья – ответственность наймодателя и нанимателя квартиры

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ вносить оплату за жилье и пользование коммунальными услугами возникает как у арендодателя, так и у арендатора с момента подписания договора арены.

Также различают права и обязанности каждой стороны.

Расскажем, что должен делать арендодатель (его обязанности прописаны в статье 65 ЖК РФ):

  1. Требовать от нанимателя оплаты за арендуемое помещение.
  2. Просить оплату за коммунальные услуги.
  3. Передать арендатору в пользование свою собственность, по желанию – имущество.
  4. Следить за содержанием жилого помещения.

  5. Производить ремонт общего имущества, если съемное жилье принадлежит к многоквартирному дому.
  6. Проводить капитальный ремонт.
  7. Контролировать, чтобы нанимателю предоставляли в полной мере коммунальные услуги.

Другие обязанности могут быть прописаны в договоре аренды.

О том, что должен делать арендатор, прописано в статьях 67, 68, 69 ЖК РФ.

Налоги за сдачу жилья в аренду – сколько платить, и можно ли избежать налогов?

Перечислим права и обязанности нанимателя:

  1. Заселить в квартиру/дом членов своей семьи, если другое не прописано в договоре.
  2. Пересдавать жилье другим лицам.
  3. Приглашать в гости других лиц и временно их оставлять на территории жилого помещения.

  4. Требовать от хозяина жилья проведения капремонта и выполнения его обязанностей.
  5. По желанию отказаться от аренды имеющегося жилья.
  6. Пользоваться временно жилым помещением.
  7. Сохранять жилье и имущество, если таковое имеется.

  8. Проводить ремонт жилья, если требуется.
  9. Вовремя, в указанные сроки, платить арендную плату и коммунальные услуги.
  10. Информировать арендодателя о том, что желает изменить условия договора.

Помните, любой договор можно переписать, главное – договориться с собственником жилья или нанимателем. Но лучше, чтобы, не переписывая документ, заранее обговорить все моменты.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/710-kak-i-dlya-chego-zaklyuchat-dogovor-arendy-zhilogo-pomeshcheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.