Договор купли продажи квартиры по доверенности

Содержание

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Договор купли продажи квартиры по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Какие документы прилагаются к договору купли-продажи по доверенности в 2021 году

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Реализация жилой площади – важный процесс, требующий присутствия обеих сторон. Однако не всегда предоставляется возможность прибыть в определенное место и время для осуществления сделки. Решение для таких ситуаций уже давно существует. Так, согласно действующему законодательству РФ, купля-продажа жилплощади может проводиться другими лицами по соответствующей доверенности.

Файлы для скачивания:

  • Бланк договор
  • Образец договора

В каких случаях используется?

Как правило, доверенность на купли-продажи квартиры необходима в тех ситуациях, когда одна из сторон не может присутствовать в процессе сделки. Это может быть связано с рядом причин:

  • пребывание в другом населенном пункте или стране;
  • пребывание на стационарном лечении;
  • загруженность на работе;
  • пребывание на военной службе;
  • обучение в высшем учебном заведении в другом населенном пункте или стране.

Кроме того, существуют и другие причины, по которым требуется оформление доверенности для купли-продажи жилого помещения.

(: «Продажа по ДОВЕРЕННОСТИ подводные камни»)

Как составить договор купли продажи квартиры по доверенности

Для оформления официального документа существуют определенные требования. Только правильно составленный договор купли-продажи квартиры будет принят к рассмотрению. Чтобы избежать ошибок при оформлении, рекомендуем ознакомиться с основными правилами.

Содержательная часть договора

Договор по доверенности практически ничем не отличается от обычного документа. Отличительной чертой является внесение сведений не только о продавце и покупателе, но еще и об их доверенных лицах. Так, существуют основные требования к составлению такой бумаги:

  • оформление допустимо как в письменном, так и в электронном виде;
  • оформляются как минимум 3 экземпляра договора купли-продажи.

Первый вариант бумаги предназначен для продавца, второй – для покупателя. Третий предоставляется в Росреестр для регистрации права собственности. В тех случаях, когда в процессе реализации жилья участвуют больше лиц, каждому положен личный экземпляр договора.

Договор купли-продажи содержит в себе следующую информацию:

  1. Тип документа;
  2. Место и дата составления;
  3. Сведения участников сделки, включая их доверенных лиц: ФИО, дата рождения, адрес фактического проживания и по регистрации, паспортные реквизиты (дата и место выдачи, выдавший орган). Поверенные, в свою очередь, предоставляют доверительный документ, на основании которого они вправе участвовать в реализации жилплощади;
  4. Характеристика квартиры: адрес местонахождения, этажность жилого дома, количество комнат, площадь, уникальный номер (кадастровый);
  5. Документация, подтверждающая право собственности на жилое помещение (ведомость из ЕГРН, соответствующее свидетельство);
  6. Стоимость недвижимого имущества (указывается цифрами и прописью). В документе также уточнить то, что сумма была согласована обоими участниками и изменению не подлежит;
  7. Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах в квартире;
  8. Финансовые условия сделки (валюта, срок, метод оплаты);
  9. Уточненное состояние жилья на момент сделки;
  10. Дата перехода права собственности недвижимого имущества;
  11. Количество оригиналов договоров;
  12. Подписи, юридически подтверждающие сделку.

(: «Всё об оформлении доверенности»)

Скачать бланк и образец

  • Бланк договор
  • Образец договора

Какие документы прилагаются

Как правило, государственная регистрация для договора купли-продажи квартиры не требуется. Однако на основании такого документа устанавливается переход права собственности от продавца к покупателю.

В нашем случае сделка осуществляется доверенными лицами.

Следовательно, они имеют полное право участвовать во время процесса регистрации – это с учетом того, что в документе доверенности будет указано о подобных полномочиях.

Чтобы зарегистрировать документ, в Росреетср необходимо предоставить следующий пакет документации:

  • все имеющиеся оригиналы экземпляров договора купли-продажи;
  • личные паспорта участников сделки;
  • доверенность и паспорт поверенного;
  • ведомость из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • технические бумаги (техпаспорт и кадастровый документ);
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
  • ведомость из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов.

Кроме того, бывают случаи, когда к вышеперечисленному списку документов необходимо добавить разрешительные бумаги. Такими бумагами могут быть следующие:

  • письменное разрешение на продажу жилой собственности, когда она была приобретена во время брака;
  • письменное согласие специализирующих на опеке и попечительстве органов, когда владельцем является лицо, не достигшее совершеннолетия.

Нужно ли нотариальное заверение ДКП по доверенности

Согласно действующим законам РФ, можно с уверенностью сказать о том, что заверять документ у нотариуса необходимости нет. Однако в тех случаях, когда недвижимое имущество находится в долевой собственности или принадлежит несовершеннолетнему, либо недееспособному человеку, вмешательство нотариуса обязательно.

Во всех остальных случаях, участники сделки могут обращаться в нотариальную службу по собственному желанию.

Как правило, это происходит тогда, когда у одного из участников возникли некоторые сомнения в добросовестности другого по поводу купли-продажи жилого помещения.

Следовательно, заверенный нотариусом договор станет гарантией того, что сделка проходит по обоюдному соглашению, а участники осознанно подписывают бумаги.

Также нужно отметить тот факт, что при заверенном договоре купли-продажи, срок регистрации для перехода права собственности значительно сократится – от 1 до 3 дней.

Сколько стоит

 Для расчета стоимости оформления договора купли-продажи по доверенности необходимо учитывать некоторые нюансы:

  • обязательно ли вмешательство нотариуса, согласно закону?
  • кто составлял документ договора – участник сделки или нотариус?

Когда речь идет о вмешательстве нотариуса, сразу оплачиваются нотариальные услуги, то бишь удостоверение договора. В законодательном порядке, если такие процедуры необходимы, они оплачиваются в качестве госпошлины, или же нотариального тарифа.

По данным на 2021 год, такой платеж составляет 0,5% от суммы сделки, но в пределах от 300 рублей до 20 тысяч рублей.

Нотариальный тариф также рассчитывается согласно законодательству о нотариате. Так, например, заверение документа купли-продажи близким родственникам будет составлять в размере:

  • 3 тыс. рублей + 0,2% от стоимости в договоре (до 10 млн. рублей);
  • 23 тыс. рублей + 0,1%.

Если заверение договора предполагается другим лицам, стоимость процедуры будет составлять:

  • 3 тыс. рублей + 0,4%, когда стоимость жилья не более 1 млн. рублей;
  • 7 тыс. рублей + 0,2%, когда стоимость жилья составляет 1-10 млн. рублей;
  • 25 тыс. рублей + 0,1%, когда стоимость менее 100 тыс. рублей.

Также следует отметить тот факт, что при составлении ДКП сотрудником нотариальной конторы предполагается оплата за услуги правового и технического характера. Цена может варьироваться в зависимости от регионов – 2-15 тыс. рублей, при этом средняя стоимость составляет от 3 до 7 тыс. рублей.

Кстати, согласно законодательству РФ, заверение определенного документа является не обязательным, стоимость услуг нотариуса значительно вырастут.

Все цены на услуги правового и технического характера закреплены тарифами, которые установлены региональными нотариальными палатами.

C начала 2021 года в Федеральный закон внесли некоторые правки, которые подразумевают тот факт, что частные нотариальные конторы имеют полное право взымать плату за услуги правового и технического характера.

Плюсы и минусы

Для многих будет полезно узнать о преимуществах и недостатках нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры. Так, основными плюсами такого процесса являются следующие факторы:

  1. Значительное сокращение срока для прохождения государственной регистрации в Госреестре. Воспользовавшись услугами нотариальной конторы, участники сделки решат необходимые юридические вопросы за один рабочий день. Сам срок регистрации займет 3 дня в том случае, когда процедура регистрации проводится в МФЦ.
  2. Платеж за нотариальные услуги осуществляются через депозит сотрудника нотариальной конторы. От покупателя требуется только провести платеж, при этом не обналичивая и не транспортировать средства. Все деньги быстро поступят на банковский счет продавца.
  3. Гарантия того, что сделка пройдет по всем правилам, без наличия негативных последствий с юридической стороны.

Из недостатков нужно выделить следующие факторы:

  1. Достаточно высокая стоимость услуг. При этом следует помнить о том, что тарифы нотариальных контор закреплены действующем законодательством, а стоимость технического процесса могут варьироваться. Как правило, к такому процессу относятся следующие манипуляции:
    • подготовка документа;
    • сбор необходимой информации и документации и другие работы.
  2. Без нотариального вмешательства участники сделки подвергаются опасности со стороны мошенников. Последствиями может стать потеря значительной суммы денежных средств, и жилого объекта в целом.
  3. Немаловажным минусом такого оформления является обязательное присутствие обоих участников сделки. Поскольку это не совсем удобно, они зачастую прибегают к помощи других лиц, которые будут представлять их инетерсы по доверенности.

Следовательно, перед тем как обращаться в нотариальную контору необходимо оценить все нюансы.

Отмена доверенности

Нередко бывают такие ситуации, когда собственник жилой площади по каким-либо причинам решил отозвать доверенность. Нужно отметить, что с 1 января 2017 года законодательство РФ предусмотрело возможность отменять доверительный документ в любой нотариальной конторе на территории страны. Как правило, стоимость такой услуги составляет 1500 рублей.

Также важно помнить о том, что при отзыве такого документа необходимо уведомить всех заинтересованных лиц. Это не займет у вас много времени, поскольку на сегодняшний день процедура отмены доверенности занимает один рабочий день.

Источник: https://doverennost.net/kakie-dokumenty-prilagayutsya-k-dogovoru-kupli-prodazhi-po-doverennosti/

Договор купли продажи квартиры по доверенности (образец) 2021

Договор купли продажи квартиры по доверенности

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли продажи квартиры по доверенности

Просмотров 752

Возможность проводить сделку купли-продажи квартиры с участием доверенного лица (представителя), которое будет действовать в интересах продавца или покупателя утверждена ст. 182 ГК РФ. Для оформления договора в таком случае нужно предварительно оформить доверенность с указанием возможных полномочий представителя, а в самом документе указать его личные данные.

В каких случаях используется договор купли-продажи квартиры по доверенности

Заключение сделки с использованием договора купли-продажи квартиры (ДКП) по доверенности актуально, когда для одной или обеих сторон невозможно личное присутствие в момент подписания документа:

  • по состоянию здоровья;
  • по причине физического отсутствия по месту заключения сделки (при временном отъезде, проживании в другом городе);
  • при недостатке времени (занятости по работе, необходимости присутствовать в этот день на других важных мероприятиях).

В подобных случаях оформляется и заверяется у нотариуса доверительный документ, на основании которого указанное в нем лицо получает право совершать ряд действий.

Если отсутствие одной из сторон сделки связано с пребыванием в местах лишения свободы, в лечебных или социальных учреждениях, срочной (сверхсрочной) службой, документ, закрепляющий полномочия представителя вправе заверить не нотариус, а другие уполномоченные лица (их перечень утвержден ст. 185.1 ГК РФ).

Подготовка к подписанию договора

Перед составлением и подписанием ДКП следует обратиться к нотариусу (обычно по месту жительства) для оформления доверительной документации. Ее тип будет зависеть от допустимых для представителя действий:

  • Генеральная – фактически предоставляет полномочия как у собственника недвижимости, то есть право распоряжаться недвижимостью, подписывать договор, проводить расчеты между сторонами и пр. Подробнее: Генеральная доверенность на продажу квартиры
  • Специальная или разовая – разрешает только указанные в документе юридические действия и утрачивает силу после того, как они будут совершены.

Доверителем может быть только совершеннолетнее дееспособное лицо. При этом один и тот же человек, не может одновременно представлять интересы покупателя и продавца, а также совершать сделку с самим собой (например, купить квартиру у своего доверителя), что утверждено п. 3 ст. 182 ГК РФ.

За нотариальное оформление доверенности, дающей право распоряжения имуществом, ст. 333.24 НК РФ предусмотрена государственная пошлина в размере 100 руб.

(при выдаче на имя близкого родственника) или 500 руб. (при выдаче на имя посторонних лиц).

Кроме того, дополнительно оплачиваются УПТХ (услуги правового и технического характера): составление текста, распечатка, копирование и пр.

Особенности соглашения с участием доверенного лица

Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем, перед подписанием ДКП по доверенности, участникам сделки следует проверить:

  • Подлинность доверенности. Для проверки можно обратиться к нотариусу, который выдавал документ или воспользоваться специальным он-лайн сервисом Федеральной нотариальной палаты. В последнем случае нужно знать номер документа, дату оформления и ФИО нотариуса. В базе данных содержится информация о действующих и отозванных доверительных документах.
  • Законность действий представителя. В тексте обязательно должны быть четко указаны полномочия, которые он вправе совершать. Это может быть только подписание ДКП или ряд других действий, связанных со сделкой: получение денежных средств за квартиру, передача самого объекта, участие в процедуре госрегистрации перехода права собственности и т. п.
  • Срок действия. Законом не установлено обязательное требование указывать в документе срок действия. Доверитель вправе выбрать любой период, в течение которого доверенное лицо вправе представлять его интересы. Но если в тексте самого документа нет прямых указаний на этот счет, по умолчанию он действует 12 месяцев с даты оформления (ст. 186 ГК РФ). Чтобы понимать, с какого момента отсчитывается это время, в документе обязательно должна быть указана дата составления, иначе он будет считаться ничтожным.
  • Соответствие данных в доверенности и паспорте представителя. Они должны точно совпадать. Если вместо оригинала паспорта предоставляется ксерокопия, это должен быть только заверенный у нотариуса экземпляр.

По возможности продавцу и покупателю важно в личной беседе заранее подтвердить факт выдачи доверенности, перечень полномочий и личные данные представителя, обсудить все детали сделки до подписания ДКП (цену недвижимости, сроки передачи ключей и окончательного расчета между сторонами, порядок передачи денег за квартиру, оплаты расходов по сделке и пр.).

Как составить договор

Единственная особенность договора купли-продажи квартиры по доверенности – внесение данных не только о самих продавце и покупателе, но и их доверенных лицах. В остальном процедура не отличается от составления стандартного договора:

  • Простая письменная форма. Допускается печатный и рукописный вариант.
  • Минимум 3 экземпляра ДКП: один – продавцу, второй – покупателю, третий – в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Если в сделке принимает участие больше лиц (к примеру, квартиру продают 2 собственника), всем положен собственный экземпляр, каждый из которых будет иметь одинаковую юридическую силу.

ДКП будет содержать следующую информацию:

  • Название.
  • Место и дата оформления.
  • Данные сторон сделки, их доверенных представителей: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и фактического проживания, данные паспорта (дата и место выдачи, кем выдан). Для представителя – дополнительно реквизиты доверенности, на основании которой он вправе принимать участие в сделке.
  • Подробное описание предмета договора (квартиры): полный адрес, этажность дома, количество комнат, площадь (общая, жилая), кадастровый номер.
  • Сведения о правоустанавливающих документах продавца, подтверждающих его право собственности (выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности).
  • Цена недвижимости (цифрами и прописью). Замечание о том, что она установлена по соглашению сторон и не подлежит изменению.
  • Информация об обременениях и прописанных лицах в квартире.
  • Порядок передачи денежных средств (валюта, сроки, способ) и объекта недвижимости (будет ли составлен акт приема-передачи или его функцию выполнит сам договор).
  • Описание состояния объекта на момент подписания ДКП.
  • Момент перехода права собственности и порядок оплаты связанных с этой процедурой расходов.
  • Количество оригинальных экземпляров ДКП.
  • Подписи сторон.

Регистрационные действия

Сам ДКП по доверенности не требует государственной регистрации. Но на его основании регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку сделка проходит с участием доверенных лиц, они же могут принимать непосредственное участие в процедуре регистрации (при условии, что такие полномочия предусмотрены доверительным документом).

Для госрегистрации нужно будет предоставить в Росреестр или МФЦ пакет документов:

  • оригинальные экземпляры ДКП (3 и более);
  • паспорта продавца и покупателя;
  • доверенность и паспорт представителя;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • техническую документацию (кадастровый, технический паспорт);
  • выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц.

В отдельных случаях к пакету документов требуется приложить разрешительную документацию, например:

  • согласие супруга на продажу квартиры, если предметом сделки является недвижимость в совместной собственности супругов, приобретенная в период брака;
  • согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее единоличным собственником (или одним из них) является несовершеннолетний.

Возможные риски

Участие в заключении ДКП третьих лиц увеличивает риски для всех сторон сделки. Если впоследствии выяснится, что действия представителя были незаконны, процедуру купли-продажи признают недействительной и отменят. Это возможно в ситуациях, если доверенность окажется:

  • Поддельной. Документ важно внимательно осмотреть перед подписанием ДКП на предмет отсутствия исправлений, опечаток, обратить внимание на дату составления и срок действия, печать нотариуса (должна быть синего цвета) и подпись (сопровождается расшифровкой).
  • Недействительной. Документ утрачивает законную силу в случае окончания срока действия, отзыва доверителем в одностороннем порядке, его недееспособности и смерти. Например, если доверенность составлена за несколько дней до смерти доверителя, а сам ДКП подписан уже после смерти, сделка будет недействительной.

Следует также учитывать риски, связанные с недобросовестностью доверенного лица, например, неисполнением обязательств по сделке, присвоением себе средств, полученных за оплату квартиры и пр.

При заключении договора купли-продажи квартиры по доверенности важно учесть ряд нюансов, чтобы снизить риск признания сделки недействительной.

Сомневаетесь в законности доверительной документации? Не знаете, как лучше оформить ДКП в своей ситуации? Какие дополнительные пункты включить в документ для защиты своих прав? Обращайтесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.

При необходимости специалисты обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы процедура прошла в рамках закона.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-doverennosti/

Особенности договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца и покупателя. Образец документа

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Ситуация, когда участники сделки купли-продажи квартиры в силу каких-либо обстоятельств не могут лично присутствовать при оформлении случаются довольно часто. В подобной ситуации договор купли-продажи можно заключить по доверенности, а интересы продавца или покупателя будет представлять доверенное лицо.

Законодательство Российской Федерации допускает возможность заключения договора купли-продажи квартиры третьими лицами при наличии доверенности. Основным правовым документом, регулирующим этот вид сделок с недвижимостью, является Гражданский кодекс.

Правила и условия их оформления описаны:

  • В статье 185.1 пункте 1 Гражданского Кодекса РФ. Согласно положениям этой статьи доверенность, оформляемая для участия в сделках с недвижимостью, а также для распоряжения правами собственности на объекты недвижимости требует нотариального заверения.
  • В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нотариальная доверенность также требуется для совершения сделок купли-продажи, обмена или дарения с имуществом, которое было зарегистрировано в госреестре.
  • В статье 187 пункте 3 Гражданского Кодекса РФ устанавливается, что доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также требует нотариального заверения.

Также к этому типу правоотношений применимы следующие статьи ГК:

Особенности соглашения с доверенным лицом

  1. Доверенность должна быть грамотно составлена и заверена нотариально.
  2. Данные доверенного лица, вписанные в договор купли-продажи должны полностью совпадать с указанными в доверенности.
  3. В соглашении в обязательном порядке должна быть отметка о том, что в его оформлении участвовали третьи лица.

  4. Если предполагается, что доверенный может предпринимать какие-либо действия только в момент оформления сделки, а все остальные действия собственник жилья возьмет на себя — в документах должны быть прописаны только инициалы представителя.
  5. Если оформляется генеральная доверенность – доверенный получает все права собственника.

    Он может в полной мере распоряжаться объектом недвижимости, а также принимать и передавать деньги. В таком случае в документах должны быть указаны его полные паспортные данные.

  6. Стороны сделки вправе требовать копию доверенности для ознакомления, в том случае, если сделка с недвижимостью происходит с участием третьих лиц.

  7. Все особенности сделки необходимо обговорить до подписания договора и передачи ключей. В том числе и окончательную стоимость, порядок расчета, оплату расходов по сделке и др.
  8. Договор должен быть составлен в простой письменной форме. Допускается как печатный, так и рукописный варианты.
  9. Договор составляется в трех экземплярах.

    Два из них остаются на руках у участников сделки, третий передается в Росреестр вместе с основным пакетом документов для регистрации.

Обратить внимание стоит на:

  • Срок окончания действия доверенности (максимальный – 3 года). Если в теле документа срок действия не указан – согласно законодательным нормам РФ он устанавливается автоматически и будет равен 1 году с момента выдачи.
  • Тщательно изучить нужно также печать и подпись нотариуса, ее заверявшего. Печать должна быть синего цвета, а подпись — расшифрована.

Когда допускается использование?

Использование доверенности допускается если один или оба из участников сделки не имеют возможности лично присутствовать при оформлении:

  1. По состоянию здоровья.
  2. При физическом отсутствии по месту совершения сделки (в случае отъезда за пределы населенного пункта).
  3. При острой необходимости присутствовать на заседании, назначенном на день совершения сделки.

В перечисленных случаях документ должен быть заверен нотариусом.

Оформление доверенности допускается только между совершеннолетними, полностью дееспособными людьми.

Иногда участники сделки могут отсутствовать при ее совершении из-за:

  • Отбывания наказания в местах лишения свободы.
  • Из-за прохождения срочной или сверхсрочной службы в вооруженных силах страны.
  • Из-за нахождения в лечебно-профилактическом или социальном учреждении.
  • Нахождения в научно-исследовательской экспедиции, дальнем плавании и т. д.

Доверенность в этих случаях могут заверить лица, уполномоченные заменить нотариуса (согласно положениям статьи 185 ГК РФ).

Правила составления

Текст должен быть тщательно выверен, в нем точно должны быть обозначены те полномочия, которыми наделяется доверенное лицо. Те действия, которые не описаны в тексте представитель осуществлять не сможет.

В документ должна быть включена следующая информация:

  1. Персональные данные доверителя.
  2. Персональные данные доверенного лица.
  3. Адрес объекта недвижимости, для сделки с которым оформляется доверенность.
  4. Список полномочий, которые предоставляются доверенному (подписание договора купли-продажи, прием и передача денег, подача документов для регистрации сделки и др.).
  5. Дата выдачи и срок ее действия.

После составления документ должен заверить нотариус.

Стороны сделки не могут иметь в качестве представителя одного и того же человека, это противоречит статье 182 пункту 3 ГК РФ.

Обязательные пункты соглашения

Стандартными пунктами договора купли-продажи квартиры по доверенности являются:

  • Наименование документа.
  • Предмет договора.
  • Точные место, время и дата заключения.
  • Персональные данные продавца, покупателя и доверенного лица. Дополнительно в этом случае должны указываться реквизиты нотариально заверенной доверенности и документ, подтверждающий права продавца на квартиру.
  • Подробное описание квартиры – адрес, данные кадастрового и технического паспортов и др.
  • Окончательная цена продажи.
  • При продажи части квартиры в обязательном порядке должен указываться круг лиц, которые обладают правом пользования оставшейся жилой площадью.
  • Подписи сторон.

Составляется в том случае, когда интересы покупателя будет представлять доверенное лицо.

Этот тип договора используется в случаях если:

  1. Оформляется договор купли-продажи, где интересы продавца будет представлять третье лицо.
  2. Покупатель выдал доверенность на приобретение недвижимости.
  3. Если интересы обеих сторон представляют доверенные лица.

Ключевые отличия от стандартного документа

  • Данные представителя могут быть внесены в договор только при условии, что доверенность была составлена в соответствии с действующим законодательством РФ и была заверена нотариально.
  • Обязательно делается пометка об участии в сделки третьего лица.

  • Если соглашение подписывается представителем одной из сторон – в текст документа вносятся все его данные – Ф. И. О., паспортные данные, постоянная регистрация и др.
  • Другая сторона должна в обязательном порядке ознакомиться с данными доверенного лица и изучить текст доверенности.

  • В тексте соглашения обязательно указываются регистрационные данные доверенности.
  • Ошибки в доверенности автоматически делают недействительным оформленный договор купли-продажи.

Проверка на подлинность

Проверка не является обязательным условием заключения сделки, но ее проведение значительно снижает возможные риски участников договора.

Осуществить проверку могут:

  1. Указанные в доверенности лица и их законные представители.
  2. Служащие правоохранительных и судебных органов.
  3. Судебные приставы.
  4. Нотариусы.

В 2017 году Федеральная нотариальная палата запустила новый сервис, позволяющий проверить документ на подлинность онлайн. Для этого достаточно зайти на сайт http://reestr-dover.ru/, ввести реестровый номер доверенности, дату ее заключения, а также Ф. И. О. выдавшего документ нотариуса.

Информация проверяется по Единой информационной системе нотариата и содержит данные как о действующих, так и об отозванных доверенностях. Таким образом, для того, чтобы провести проверку документа необходимо лишь получить ее копию.

Существуют ли риски?

Участие в сделке третьих лиц увеличивает риски как продавца, так и покупателя. Если будет установлено, что доверенное лицо действовало от имени доверителя незаконно – сделка будет признана недействительной и отменена.

  • Доверенность может оказаться поддельной или недействительной. Документ нужно тщательно осмотреть – в нем не допускается наличие помарок, исправлений, опечаток и т. д. Должна присутствовать подпись и печать нотариуса.
  • Доверитель может оказаться недееспособным.
  • Доверитель может на самом деле оказаться уже умершим человеком. Случаются ситуации, когда доверенность была оформлена за несколько дней до смерти.
  • Доверитель может в одностороннем порядке отозвать доверенность.

Случаи признания документа недействительным

Документ утратит актуальность если:

  1. Закончился указанный срок ее действия.
  2. Если сделка завершена, а покупатель получил подтверждающие переход права собственности документы.
  3. Если доверенность отозвана или представитель доверителя отказался от участия в сделке.
  4. Если доверитель или его доверенное лицо скончались.

Невнимательное отношение к заключению договора купли-продажи по доверенности может привести к большим потерям, как финансовым, так и временным. Если доверенность, на основании которой действовал представитель, будет признана недействительной – сделка будет отменена.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/po-doverennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.