Ипотека в германии как можно взять россиянину


ипотека в германии как можно взять россиянину

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

  • Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
  • Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Как можно повысить шансы на одобрение ипотеки?

Во-первых, шансы на одобрение кредита существенно повышает размер первоначального капитала. И если Вы готовы единовременно выплатить 40% первоначального взноса, то с большой долей вероятности отказа по ипотеки не будет.

Во-вторых, стабильный и большой «белый» доход поможет получить ипотеку с минимальными процентами, так как банкиры очень уважают людей крепко стоящих на ногах.

В-третьих, хорошая кредитная история очень поможет делу. Уже выплаченные кредиты том-же банке охарактеризуют Вас с лучшей стороны.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

  • переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
  • услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
  • комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
  • другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

  • 1 % от суммы кредита (за оформление);
  • оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
  • Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Шаг первый: анализ предложений

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

  • недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
  • расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
  • предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

  • риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте информационно-справочного портала ФРГ ;
  • специализированные интернет-сайты: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
  • аукционы;
  • маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus). Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта. Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
  • анкету (Selbstauskunft);
  • выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
  • подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
  • налоговую декларацию;
  • описание объекта недвижимости;
  • результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

  • налоговая декларация;
  • бухгалтерский баланс за два года;
  • текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
  • описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

Шаг четвертый: заключение договора

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

  • о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
  • об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
  • о способе выплаты ипотеки;
  • соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
  • о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии — наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум — 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

  • цены недвижимости,
  • налога на владение,
  • услуг нотариуса,
  • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
  • возможные расходы на меблировку квартиры,
  • расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг — решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *