Материнский капитал продавцу квартиры

Содержание

Как продать квартиру людям с материнским капиталом

Материнский капитал продавцу квартиры

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке.

Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Подтверждение платежеспособности

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Особенности и варианты сделки

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

  • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
  • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Порядок действий

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

  1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
  2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
  3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
  4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
  5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
  6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Особенности договора

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

  • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
  • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
  • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
  • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
  • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-lyudyam-s-materinskim-kapitalom

Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни – Новостройки – Журнал Недвижимости

Материнский капитал продавцу квартиры

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.

В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.

Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

  • Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
  • Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
  • Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится.

Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Но делают это не всегда.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.

Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.

Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.

Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.

Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘.  Т.е.

какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё —  предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.

Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.

Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».

«Если же всё собрано  и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде», — добавляет Эльвира Шулемина.

Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».   

Порядок действий выглядит таким образом:

1.     Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;

Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.

Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.

Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.

2.     Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.

3.     Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы.  Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33%  от  стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?

Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.  

Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.

Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.

Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.

Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.

Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей

Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:

  • сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
  • пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.  

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.

И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.

При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».

Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pokupaem-kvartiru-priobretennuyu-na-materinskiy-kapital-riski-i-podvodnye-kamni/

Риски продавца и порядок действий при продаже квартиры за маткапитал

Материнский капитал продавцу квартиры

У процедуры покупки дома или квартиры с участиемматеринского капитала есть свои нюансы.

Сделка имеет определенный порядокдействий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие отприобретения жилья за наличные средства.

Каждый продавец и покупатель желаетполучить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартирыс использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действийдля продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовыхучреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, анедостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средстваиз Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательнопроверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительнозатянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случаефинансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потомуже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительныйспособ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметьстатус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполненияребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки випотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участникамипроцесса заключается самостоятельно.

Особое внимание нужноуделить договору купли-продажи, в котором в обязательном порядке нужнопрописать нюансы перечисления денег и перехода права собственности.

Риски для продавца, связанныес перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должензнать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужнопроверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немалослучаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потоммесяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программыматеринского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. Вэтом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средстватолько после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, чтоон является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионныйфонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. Вэтом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателячерез судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей.

В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года.

Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее втом плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда ввыплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряднеприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости заматеринский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиентадля продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета,на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условияполучения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала,исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не випотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договоркупли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственнымисредствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначаланужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять вседокументально.
  4. После регистрации договора в Росреестрепокупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы вПенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать вдоговоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны бытьперечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банкотправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации орегистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботойкредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогутминимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частьювзноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужнопривлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйтеплатежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки,особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевуюсобственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательномпорядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупательобязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ инаписать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядокпредоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано,что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Источник: https://finansy.guru/ekonomika-i-rynki/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-posledovatelnost-dejstvij.html

Квартира с материнским капиталом: как продать

Материнский капитал продавцу квартиры
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

https://www.youtube.com/watch?v=7VU-Xv28cjk\u0026t=16s

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_materinskim_kapitalom_kak_prodat/101060

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал | Ипотека онлайн

Материнский капитал продавцу квартиры

Рассмотрим риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал, так как любые сделки при недостаточном внимании к оформлению документов могут стать причиной головных болей у бывшего собственника. Чтобы купля-продажа прошла удачно, необходимо не только собрать полный пакет документов, найти покупателя, но и по пунктам описать процесс взаиморасчетов в соглашении.

Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Спросите риэлторов – идеальных сделок при реализации жилплощади очень мало. К возможным рискам лучше подготовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий. Повысить безопасность сделки помогут следующие сведения:

  1. У клиента, решившего купить вашу квартиру, должен быть собран полный пакет документов для оформления сделки. Попросите предъявить оригинал семейного сертификата с голограммой, а также справку из ПФР об остатке средств на счете, выданную сроком менее 1 месяца. Обманщики стремятся предъявить поддельные бумаги, по которым нельзя будет получить перевод. Таким образом, риски продажи квартиры через материнский капитал связаны с вероятностью попасть под влияние третьих лиц с мошенническими намерениями.
  2. Продавец недвижимости не сможет выставить покупателю свои требования – подстраиваться под действие госпрограммы придется в любом случае. Поэтому чтобы не беспокоиться о подложных документах, продавать жилье лучше клиентам с ипотекой. Тогда документы ПФР проверит служба безопасности, средства маткапитала перечислит банк, и продавец получит всю сумму за квартиру без задержек в день расчетов по кредитному договору.
  3. При оформлении ипотеки на квартиру возможные сложности по выплате субсидии покупателя не волнуют – за исполнением финансовых обязательств следит банк. Деньги из Пенсионного фонда поступают уже в счет погашения кредита, а не для уплаты части стоимости квартиры при ее покупке.

Представители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.

Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).

Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом подробно описано в другой статье.

Важно! Оформлять ипотеку с капиталом разрешено семьям, у которых младший ребенок не достиг 3-летнего возраста (256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Купить жилье за наличные с выплатой субсидии до установленного срока не получится.

Как продавец квартиры может получить свои деньги

При заключении такой сделки невозможно забрать деньги наличными, так как средства по сертификату не выдают на предъявителя. Продавцу придется открывать банковский счет и ждать поступлений от учреждения (Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 16 (скачать)), если покупатель берет жилье в ипотеку, или от ПФР, когда остальную сумму выплачивают безналичным путем.

Владельцу следует учесть риски продажи квартиры за материнский капитал при получении денежной суммы:

  • Без банковского кредитования. В этом случае продавец соглашается на свой страх и риск оформить такую сделку по тем документам, что предъявил покупатель. Проверить подлинность бумаг самостоятельно без помощи сотрудников ПФР или правоохранительных органов сложно. (Шаблон Договора купли-продажи с материнским капиталом без ипотеки — есть в другой статье).
  • За счет средств ипотечного кредита. Практически безрисковая сделка , так как банк сразу перечисляет всю сумму по договору продавцу, а уже потом банк ждет перевода из Пенсионного фонда. Если ПФР по каким-либо причинам откажет в выплате, ответственность за гашение остатка все равно несет заемщик.

Чтобы фонд принял положительное решение, необходимо следить за оформлением документации. Поводом для отказа в переводе считаются ложные сведения, предоставленные получателем субсидии (256-ФЗ, ст. 8 (скачать)).

Рекомендуемые статьи: Документы для погашения ипотеки материнским капиталом

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку с материнским капиталом

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Каков срок перечисления маткапитала при положительном решении

Чтобы снизить риски продавца при продаже квартиры через материнский капитал и упростить процедуру переоформления, Правительство внесло в закон необходимые поправки (Постановление от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 17 (скачать)).

Например, раньше ПФР мог думать целый месяц и еще столько же переводить деньги. По новым правилам срок перевода сократился до 10 суток. Сегодня продавцы ждут в 2 раза меньше – не более 41 дня с даты, когда представитель фонда принял заявление от покупателя.

Как себя обезопасить при продаже квартиры с маткапиталом

На самом деле риски при заключении такой сделки невелики. Чтобы снизить шансы быть обманутым, продавцу следует лишь проявлять бдительность и соблюдать следующие рекомендации:

  1. Запрашивать полный пакет документов у покупателя до подписания документов. Проверьте, есть ли у будущего владельца выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете и когда она выдана.
  2. Указывать все расчеты по купле-продаже в договоре. Все тонкости, которые могут возникнуть при переводе и поступлении средств госсубсидии должны быть подробно описаны в соглашении. В документе прописываются реквизиты счета физлица, сроки осуществления перевода, его сумма, обязанности и ответственность покупателя в случае получения отказа из ПФ.

    Условие договора купли-продажи о перечислении материнского капитала на расчетный счет продавцу

  3. Договор между сторонами желательно, но не всегда обязательно, оформлять в нотариальной конторе, услугами которой вы пользовались ранее и специалистам которой доверяете. Не стоит спешить с интернет-оформлением, когда на документе ставятся цифровые подписи из-за высоких рисков мошенничества и сложностей с приемом цифровых документов в государственных регистрационных учреждениях.

Зная информацию, озвученную выше, вы можете самостоятельно решить, опасно ли продавать квартиру за материнский капитал семьям с детьми. Если не бояться потратить время на оформление документов и выбрать ипотеку, шансы столкнуться с обманом при сделке минимальны.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-za-materinskij-kapital.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.