Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Содержание

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Обмен квартиры с несовершеннолетними

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Бывают ситуации, когда необходимо обменять квартиру. Например, нужно обеспечить жильем молодую семью, либо вместе не могут ужиться несколько поколений.

Размен жилья поможет решить сложившуюся ситуацию. Нередко в такой ситуации возникает надобность в совершении операций с недвижимостью, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет.

Нужно учитывать, что процедура обмена квартиры с ребенком имеет свои особенности.

Детские права

Трудности размена жилплощади с детьми связаны с программой государственной защиты. Малолетние несамостоятельны и зависят от взрослых. По закону, дети имеют такие же имущественные и жилищные права, как и взрослые. Они могут:

  • унаследовать квартиру;
  • принимать участие в приватизации;
  • получать недвижимость в дар.

Нужно отметить, что несовершеннолетний может владеть жильем независимо от возраста. Оформление недвижимости предоставляет гарантию, что к 18 годам у гражданина будет своя жилплощадь.

Важно! Родители или представители не могут распоряжаться имуществом детей без получения предварительного согласия, предоставленного соответствующими органами.

Соответственно, чтобы продать квартиру или обменять недвижимость, долей в которой владеет несовершеннолетний, опекун или родитель должен получить разрешение органов опеки.

Когда ребенок зарегистрирован

Владелец вправе распоряжаться имуществом на личное усмотрение, в соответствии с действующими законами. Процедура размена не представляет сложности, независимо от того, кто проживает на жилплощади. Если несовершеннолетний не является владельцем, родители могут самостоятельно, либо с помощью риэлтора найти хороший вариант и осуществить операцию.

Важно! Если обмен совершается с жильём, в котором просто прописан малолетний, разрешение от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Идеальные варианты для размена: жилплощадь с единым владельцем, супружеское имущество, где дети и пожилые люди только прописаны. Трудности при подписании сделки заключаются сугубо в правильности оформления договора.

Неудобства возникают, если дети являются собственниками или владельцами квартиры. Совладельцем малолетний может стать при оформлении приватизации. Так происходит, когда доли при покупке жилплощади разделяют на всех членов семьи, чтобы сохранить собственность.

Малолетние владельцы части квартиры не полностью дееспособны. По закону, их представители – родители. Решать вопрос размена квартиры с несовершеннолетними будут дееспособные лица. Детские права защищены государством, условия обмена должны быть равными прошлому имущественному положению.

Размен квартиры с несовершеннолетним собственником

Если имуществом владеет малолетний, для обмена приватизированного жилья нужно подать запрос ближайшему отделу органов опеки и попечительства, сотрудники которого обязаны проследить, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились:

  • в новом жилье квадратура должна быть не меньше, чем в предыдущем;
  • переезд из комфортабельного жилья в дом без удобств невозможен;
  • учитывается местонахождение новой жилплощади, согласия на обмен из города в пригород не дадут;
  • стоимость квартир должна быть приблизительно одинаковой.

Дети не могут сами распоряжаться имуществом до наступления совершеннолетия. Лица, не достигшие 14 лет, не принимают участия в сделках. От их имени выступают официальные представители. Граждане в возрасте 14-18 лет вправе совершать операции с недвижимостью, но должны предоставить письменное родительское разрешение.

Процедуры с жилплощадью, оформленной на лицо, не достигшее совершеннолетия, могут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если суд признает дееспособность 16-летнего лица, он получает право распоряжаться жильем самостоятельно.

Получить постановление можно, если человек до наступления совершеннолетия начал работать, создал семью, живёт отдельно, не зависит от родителей.

Правила обмена квартиры с несовершеннолетним собственником касаются не только недвижимости, где малолетний является владельцем, но и жилплощади, на которой он прописан.

Если дети не владеют жильем или долей в нем, а только имеют прописку, согласовывать операцию ни с какими органами не нужно. Необходимо заранее снять их с учета в Управлении Федеральной Миграционной службы и по договоренности прописать у родных.

Важно! Вместе с несовершеннолетним нужно пройти процедуру регистрации одному из родителей, так как ребенок не может проживать отдельно.

Особенности процедуры

Официального списка причин, по которым сотрудники опеки могут не разрешить размен квартиры с несовершеннолетними детьми, нет. Люди имеют право подавать заявления с жалобой в суд, если их не устраивает решение попечительского совета.

Власть будет на стороне малолетнего, не разрешая размен в ущерб ему. Положение детей не должно ухудшаться – это главное правило операции по обмену. Имущества не может становиться меньше: нельзя продать большую квартиру и купить жилье поменьше, потратив лишние деньги на личные потребности. Такую процедуру органы опеки позволить не могут.

Обращают также внимание на стоимость – если цена на имущество, которое хотят обменять, выше, размен возможен. Но в этом случае родители обязаны перечислить разницу на личный счёт несовершеннолетнего в банке. Доступ к деньгам он получит по достижении 18 лет.

Официальные представители и прочие родственники не могут выкупать недвижимость у лица до наступления его совершеннолетия. Если суд решил, что при обмене нарушены детские права, владельца или зарегистрированного лица, операцию могут признать недействительной. Подобное случается, когда малолетний получил жилище:

  • меньше площадью;
  • несоответствующее санитарным показателям;
  • без необходимых условий для проживания.

Письменное разрешение, предварительно взятое в органах опеки по месту проживания, на выписку лиц младше 18 и обмен квартиры, поможет избежать неприятностей с разменом.

Эти моменты должны решить родители перед заключением сделки, т. к. потом ее могут признать недействительной. При обмене недвижимости следует уточнить, кто является собственником каждой доли жилья.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/obmen-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Проведение размена квартиры при разводе и наличии детей

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Размен квартиры представляет собой разделение имущества, его обмен на что-то иное или полный раздел жилой площади на начальных этапах с последующей ее продажей.

Однако, прежде чем начать одну из обозначенных процедур, необходимо ознакомиться с классификацией разменов, нужными к подаче документами и некоторыми другими юридически закрепленными аспектами.

Далее мы расскажем о том, как разменять квартиру правильно, что нужно при этом учитывать и многое другое.

С юридической точки зрения развод абсолютно никак не влияет на имущественные отношения между бывшими супругами. Изменить ситуацию может либо истечение срока исковой давности, который равен три года или же процесс раздела имущества при разводе.

Также, стоит подразделять приватизированное и противоположное жилище. Во втором случае срок исковой давности не может вступить в силу, но, как мы уже указывали выше, развод является достаточно весомой причиной для подачи заявления о разделе жилой площади.

Первый вариант обладает собственной классификацией и нюансами.

Если приватизация осуществлялась на имя одного из супругов, но проводилась в тот период, когда пара уже официально закрепила брачные узы, то она все равно считается общей и подлежит соответственному разделу.

Однако, если она приобреталась до этого момента или в период, когда брак считался фиктивным, то права принадлежат только одному собственнику. Тогда именно он будет распоряжаться своим имуществом и вполне может не согласится делить его с кем-либо.

Несмотря на это, в таком случае имеется некоторое исключение. Например, будущий муж купил будущей жене квартиру и записал жилую площадь на ее имя. Правообладание недвижимостью в данной ситуации считается общим.

Если говорить о проблеме наличия прописанных в квартире детей, то на нее действительно стоит обратить внимание. В противном случае на нее обратят внимание уже органы опеки.

Они крайне тщательно и трепетно относятся к подобного рода работе, а потому попросту не дадут несовершеннолетним выселиться, даже если права собственности уже перейдут к другой семье.

Чтобы избежать вышеназванных проблем, необходимо заведомо выписать жену с детьми.

Как осуществляется размен при отсутствии согласия одной из сторон?

В том случае, если оба супруга вступили в права собственники на определенную долю, то они могут распоряжаться только своей частью.

Если одна сторона желает сменить место жительства, а вторая остаться, то первой необходимо подать нотариально удостоверенное уведомление о предложении выкупа свой доли.

Если впоследствии был получен одобрительный ответ, то собственник получает право обменять ее на аналогичное помещение. За второй же стороной остается возможность распоряжаться своей частью.

Если квартира находится в собственности органов власти, то именно они будут принимать решение о расселении проживающих. Точно так же подается заявление, которое рассматривается в течение месяца, и затем исполнительный комитет сообщает свое решение.

Основания для отказа в размене

В первую очередь в размене отказывают при наличии определенного неблагоприятного статуса у квартиры. Например, она подлежит сносу или является аварийной. Также, в доме может быть запланировано проведение ремонтных работ, что тоже становится причиной для отказа. Стоит выделить и следующие пункты:

  • В данный момент проводятся судебные процессы относительно места проживания. К таковым относится оспаривание права пользования жилой площадью или же иск о расторжении договора пользования;
  • Человек, который станет новым жильцом, обладает рядом хронических заболеваний;
  • Если после проведения сделки одна из семей станет обладателем статуса нуждающихся в жилищных условиях.

Стоит отметить, что эти причины имеют высокий уровень юридической значимости, а потому практически не могут быть оспорены.

Налог на размен

Если квартира, в которой проживали собственники, находилась в пользовании ими более трех лет, то такие объекты подлежат налогообложению. В таком случае при размене к сторонам применяются особые условия.

В частности, потребуется выплатить определенный налог, который просчитывается в зависимости от стоимости жилой площади. С каждого миллиона высчитывается 13%.

Если полная стоимость объекта не известна вам, то узнать ее можно исходя из справки БТИ.

Однако, если вы приобретаете новую квартиру впервые, то вполне можете получить имущественный налоговый вычет. То есть получить с потраченных денег некоторую часть. Именно ей можно погасить налогообложение. Для этого необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Тогда будет проведен налоговый взаиморасчет.
Читайте подробнее на сайте 2ann.ru

Подписывайтесь на канал, мы расскажем Вам о многочисленных нюансах и «подводных камнях», которые чаще всего играют против обычного человека.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/2ann_ru/provedenie-razmena-kvartiry-pri-razvode-i-nalichii-detei-5e7efa5411bf9c2ca7541622

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.